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中國人口大流動:3000個縣全景呈現
國人口大流動:3000個縣全景呈現城市規劃恒大研究院研究報告首席經濟學家:任澤平研究員:熊柴聯系人:閆凱專題報告2018/9/17導讀:人口是一切經濟社會活動的基礎,人口帶來的居住需求更是房地產發展的根基。我們在業內提出了廣為流行的標準分析框架:“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”,基于該框架在2015年房價大漲前夜成功預測了“一線房價翻一倍”,被評為年度十大經典預測,2017年推出的《房地產周期》專著成為超級暢銷書。本文是我們對7月報告《中國人口大遷移》的進一步深化,將在探討多維人口指標的基礎上,全景呈現全國近3000個縣的人口大流動大趨勢。摘要:相關研究:1.《城市“搶人大戰”:高質量發展、大都市圈戰略和土地財政》《中國人口大遷移》《全球房價大趨勢》什么指標更能有效判斷人口流動趨勢?1)常住人口存在統計偏差和數據缺失問題。常住人口可直接反映人口流動,其中尾數逢0的年份為人口普查,尾數逢5的年份為1%人口抽樣,其他年份抽樣比例僅1‰,存在統計偏差。非普查年份的常住人口存在一定缺失,比如2016年中國地級、縣級行政單位常住人口數據缺失率分別為13%、22%。2)戶籍人口、小學生數可輔助深化判斷人口流動趨勢。戶籍人口來自公安部門,比較準確,雖不直接反映人口流動,但仍可間接推斷部分情況;如某地戶籍人口凈遷出,表明該地區缺乏吸引力,常住人口也大概率流出。小學生數據來自教育部門,準確度較高,不僅代表著年輕人口潛力,也代表著背后的家庭,可通過與全國比較、城市分組大致控制人口結構、入學政策等差異,從而對比分析人口流動。3)對房地產市場,當某地常住人口減少或增長低于自然增長、但戶籍人口和小學生明顯增長,則該地區的置業需求不一定下降,甚至可能會上升。中國3000個縣人口流動格局。1)地區層面,1978-2010年從中西部遷往東部地區的人口以勞動力為主,并且多數未遷戶籍、也未帶子女,中西部留守兒童現象非常明顯。2010年以來,部分勞動力回流中西部,東部地區面對用工壓力主動推進大學畢業生、技能人才等外來人口本地化,戶籍人口和小學生增速明顯加快,東北地區人口加速流出。2)分線城市層面,一二線城市常住人口持續大幅流入,三線稍有流入,四線基本平衡,五六線持續凈流出。并且,2010年后,一二三線城市外來人口日趨本地化,分線城市戶籍人口和小學生數增速的梯度分化更為明顯。2011-2016
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上傳時間: 2019-06-25 00:33:15 資料星級: 所屬分類: 三四線
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