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同策_上海香梅花園五期37#樓及臻品空中別墅項目營銷建議報告_110p_銷售推廣方案
梅花園五期37#樓及臻品空中別墅營銷建議報告第二次提報2009.11.3上海同策目標問題1、2009年11月——2010年6月期間,宏觀政策環境如何?2、2009年11月——2010年6月期間,項目競爭環境是什么樣的?1.宏觀環境判斷2.項目競爭解析目錄1.宏觀環境判斷2009年全國樓市一片大漲重點城市銷售量迅速反彈全國前6月銷售面積、房價攀升至新高京滬廣深四大城市房價明顯上揚各大城市可售余量加速減少政府打壓苗頭漸現2009.05研究開征物業稅《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中明確提出,今年要深化房地產稅制改革,研究開征物業稅。2009.06《土地增值稅清算管理規程》生效,房屋贈與征收所得稅國家此時出臺土地增值稅清算管理規程有以下三方面作用:進一步完善土地增值稅收管理體制;增加稅收收入;釋放信號抑制房價上漲。2009.07重申二套房信貸政策銀監會下發《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》,要求“加強對房地產行業形勢的研判;嚴格貸前審查和按揭貸款發放標準;不得自行解釋二套房貸認定標準,不得以任何手段變相降低首付款的比例成數”。2009.10滬銀行信貸政策收緊隨著房地產優惠政策到期的臨近,各銀行信貸政策也頻吹收緊之風。自11月1日起,第二套房貸款利率將嚴格按照基準利率上調10%來執行。反觀宏觀經濟未出現實質好轉國際需求疲軟,出口形勢不容樂觀。進出口總值雖相較于去年底也有所好轉,但仍同比負增長。宏觀經濟景氣仍位于趨降區間,社會需求、社會收入處于近十年來的低谷。進出口總值及其同比增長率實體經濟未恢復但資產價格一路飛漲,原因為何?在于社會對通貨膨脹的強預期?為應對金融危機,各國紛紛降息,不少已接近零利率,導致流通貨幣量大幅增加。?各國均出臺不同規模的救助計劃,并向金融系統注入巨資,通貨膨脹的預期不斷強化。2008年以來為應對金融危機,各國執行低利率英國:宣布創建一只500億英鎊的特別基金購買高質量貸款資產,同時宣布的救助計劃花費接近2500億英鎊;英格蘭銀行將購買1250億英鎊的資產。美國:再公布超過1萬億美元的救助計劃,美聯儲將購買3000億美元國債和7500億住房抵押證券。日本:每年購買21.6萬億國債。歐洲:央行將購買600億歐元的資產擔保債券。 主要發達國家現行利率(%)加拿大央行日本央行歐洲央行澳大利亞各銀行瑞士央行美聯儲英國央
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