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易居3月長沙橘郡度營銷總綱
居中國本文僅供客戶內部使用,版權歸長沙易居投資有限公司所有,未經長沙易居投資有限公司書面許可,不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。橘郡2011年度營銷總綱長沙易居投資顧問有限公司2011年3月謹呈:湖南橘郡城鎮置業目標解讀應對解決策略執行壹貳叁肆研究框架與思路問題思考壹目標解讀價格目標品牌目標目標核心目標4億可售產品可售面積(㎡)目標均價(元/㎡)可售總價(元)B46-01至套洋房合計460155440獨棟價格實現13000—14000元/㎡洋房價格實現10000元/㎡價格目標價格目標目標策略分解目標策略分解任務分解——獨棟需完成3億,洋房需完成1億指標量化——獨棟完成9065套洋房完成8568套)速度要求——獨棟月均需去化11套,洋房月均需去化34套速度要求遠高于10年市場火爆時期的別墅市場去化速度目標策略分解目標策略分解?如以任務先行——獨棟必須全部放出快速銷售,而在11年政策調控重點“抓小放大”的大勢環境下,利潤無法最大化;?如以利潤先行——則可考慮獨棟放慢銷售速度,逐步根據市場趨勢提價,實現利潤最大化,靠洋房產品快速補充來完成目標;建議轉化目標策略,以實現利潤最大化為首要目標任務1、獨棟產品:11年市場競爭壓力趨緩,且區域內逐步將呈現產品稀缺性;但結合11年嚴厲調控年的市場大勢環境預判,故獨棟產品銷售的整體策略應考慮前期以匹配產品價值的價格下快速去化,銷售率達到80%左右時開始通過價格杠桿放慢銷售速度,實現價值利潤最大化。目標策略分析-獨棟目標策略分析-獨棟2、洋房產品:洋房產品屬于經濟型高端產品,產品稀缺性價值遠不及別墅產品;站在整體市場大勢環境不樂觀的角度分析,建議整體以匹配產品價值的價格基礎下快速走量為上,為來年主力貨源洋房的銷售打下堅實基礎。目標策略分析-洋房目標策略分析-洋房品牌目標?形象展示檔次提升?融入體驗式營銷?推廣形象上升級重塑項目高品質、高性價比的市場形象,鍛造市場口碑認可的“物超所值”的高偏執別墅項目地位貳問題思考項目發展問題之一項目發展問題之一形象展示效果較弱與高端別墅客群價值心理不匹配,導致一定量客戶流失怎么提升?形象展示效果差形象展示效果差?現場展示效果不足高標準示范區營銷中心打造下午茶體驗館銷售動線和施工區域隔離?昭示性較弱沿街園林展示;VI指示系統;外圍擋以及LOGO?物業服務標準與高端別
易居3月長沙橘郡度營銷總綱

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上傳時間: 2020-01-10 07:29:15 資料星級: 所屬分類: 房地產營銷策劃
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